OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(gu伊拉克是不是被灭国了ān)负责(zé)人也表示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，伊拉克是不是被灭国了排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其(qí)实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以(yǐ)来(lái)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的(de)项目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市(shì)场价格出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士(shì)看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二(èr)级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已(yǐ)经完(wán)全(quán)触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人(rén)士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的(de)产品具(jù)备一(yī)定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利(lì)解(jiě)决招商，平(píng)稳过度(dù)对(duì)经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最(zuì)终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月(yuè)11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的(de)第一时(shí)间即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并(bìng)同步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新区(qū)国资(zī)委也高度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态(tài)度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市(shì)场化(huà)运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和(hé)换租都属于(yú)正常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的大租户退租(zū)正好发生在(zài)市场活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看到(dào)出租(zū)率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定(dìng)的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和(hé)张江光大(dà)园项目在(zài)给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园单层以一千平的(de)面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了(le)一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更(gèng)加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负责(zé)人(rén)表示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还有一些(xiē)其他(tā)在(zài)开发的(de)储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储伊拉克是不是被灭国了备(bèi)资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基金扩容的第(dì)一(yī)步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突发事件的(de)所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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